Comprar un departamento en Lima es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida, pero el precio de compra es solo el comienzo. Lo que muchos propietarios descubren demasiado tarde es que mantener un departamento activo, en buen estado y legalmente en regla genera una serie de gastos recurrentes que pueden representar entre el 5% y 8% adicional del valor del inmueble en los primeros meses, más costos fijos mensuales que rara vez aparecen en los folletos inmobiliarios. Este artículo te revela todos esos gastos, con cifras reales del mercado limeño, para que puedas presupuestar con inteligencia.
Los gastos desde el primer día
Antes de que puedas poner la llave en la puerta, el proceso de compra ya genera una cadena de costos que sorprende a muchos compradores primerizos.
Impuesto de Alcabala: Este impuesto grava la transferencia de propiedades con una tasa del 3% sobre el valor del inmueble, descontando las primeras 10 UIT (equivalentes a S/ 51,500 en 2025). Es importante destacar que aplica solo a departamentos usados, no a la primera venta de inmuebles nuevos. Debes pagarlo hasta el último día hábil del mes siguiente a la fecha de transferencia, o te caerán moras.
Gastos notariales y registrales: La elaboración de la escritura pública y la inscripción del inmueble en Registros Públicos representan entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad. Para un departamento de S/ 400,000, esto equivale entre S/ 4,000 y S/ 8,000 que debes tener disponibles antes de firmar.
Tasación y evaluación bancaria: Si usas crédito hipotecario, el banco requiere una tasación del inmueble para determinar el valor sobre el que prestará. Este costo varía según el tamaño de la vivienda y la entidad financiera, pero puede oscilar entre S/ 500 y S/ 1,500.
Mudanza y adecuación inicial: Muchos compradores olvidan presupuestar el costo de la mudanza, instalación de muebles, adecuaciones menores como luminarias y cortinas, y la activación de servicios como gas e internet, que también implican pagos de instalación. En conjunto, estos conceptos pueden sumar fácilmente entre S/ 2,000 y S/ 6,000.
Cuotas de mantenimiento del edificio
Una vez que te mudas, el gasto mensual más constante y que muchos subestiman es la cuota de mantenimiento del edificio. Esta cuota cubre el cuidado de las áreas comunes: limpieza, seguridad, mantenimiento de ascensores, jardines, cisternas, pintura de fachadas y servicios compartidos.
La cuota puede calcularse de dos formas: dividida equitativamente entre todas las unidades del edificio, o proporcional a los metros cuadrados de cada departamento. Lo que pocos saben es que estás obligado a pagarla aunque no uses las áreas comunes.
En términos de cifras, el rango en Lima es amplio:
- Edificios básicos sin amenidades: S/ 100 a S/ 200 al mes
- Edificios intermedios con seguridad y áreas verdes: S/ 200 a S/ 400 al mes
- Edificios con gimnasio, piscina, lobby y concierge: S/ 400 a S/ 800 al mes
Es fundamental preguntar al vendedor exactamente cuánto es esta cuota antes de comprar, si existen deudas acumuladas del departamento y si hay cuotas extraordinarias pendientes. Una cuota de mantenimiento alta puede afectar significativamente la rentabilidad si planeas alquilar el inmueble.
Además, la cuota de mantenimiento no cubre los servicios individuales del departamento: agua, electricidad interna, gas, internet o cable, que cada propietario paga por separado. Tampoco cubre cuotas extraordinarias cuando surge una reparación mayor que supera el fondo de reserva del edificio, como renovar la fachada o reemplazar ascensores.
Servicios básicos mensuales
Los servicios básicos son el gasto recurrente más predecible, aunque también varían bastante según el tamaño del departamento, la cantidad de personas y los hábitos de consumo:
- Electricidad: Entre S/ 50 y S/ 180 al mes para un departamento estándar de 2 dormitorios
- Agua y alcantarillado: Generalmente incluido en la cuota de mantenimiento del edificio en muchos condominios, pero en edificios más antiguos puede ser un cobro independiente
- Gas natural: Entre S/ 30 y S/ 80 mensuales dependiendo del uso
- Internet + cable: Entre S/ 80 y S/ 150 al mes con los paquetes más comunes del mercado limeño
En total, los servicios básicos de un departamento estándar en Lima pueden sumar fácilmente S/ 200 a S/ 450 al mes, cifra que sube significativamente si el departamento es grande o tiene electrodomésticos de alto consumo.
Impuestos municipales anuales
Muchos propietarios confunden estos impuestos con la cuota de mantenimiento, pero son obligaciones completamente distintas que se pagan directamente a la municipalidad:
Impuesto Predial: Es el impuesto que todo propietario debe pagar anualmente sobre el valor del inmueble. Se calcula aplicando tasas progresivas sobre el valor del autovalúo determinado por la municipalidad. Puede pagarse de una sola vez en febrero (con descuento) o en cuatro cuotas trimestrales. Para un departamento de valor medio en Lima, suele oscilar entre S/ 300 y S/ 1,200 anuales.
Arbitrios municipales: Son los pagos por los servicios de limpieza pública, parques y jardines, y serenazgo del distrito. Su monto varía considerablemente según el distrito: en distritos de Lima Moderna como Miraflores o San Isidro son más elevados que en distritos periféricos. En promedio, los arbitrios representan entre S/ 25 y S/ 60 mensuales, facturados de forma anual o semestral.
Mantenimiento interno del departamento
Aquí es donde muchos propietarios se llevan las mayores sorpresas. Los gastos de mantenimiento interno son irregulares pero inevitables, y tienden a crecer con la antigüedad del inmueble.
Mantenimiento menor y preventivo: Pequeños arreglos de fontanería, cambio de llaves, pintura interior, ajuste de puertas y ventanas, o reparación de persianas son gastos que ocurren con mayor frecuencia de lo esperado. Un presupuesto prudente considera entre S/ 100 y S/ 300 al mes en promedio anualizado.
Electrodomésticos y equipos: Lavadora, refrigeradora, calentador de agua, cocina y aire acondicionado requieren mantenimiento periódico y eventualmente reemplazo. La vida útil promedio de un electrodoméstico es de 8 a 12 años, por lo que el costo de reposición debe ser contemplado como un gasto de largo plazo.
Pintura y renovación estética: Cada vez que cambia un inquilino o aproximadamente cada 3 a 5 años, el departamento requiere una mano de pintura general. En Lima, pintar un departamento de 60 m² puede costar entre S/ 1,500 y S/ 3,500 dependiendo del acabado y la empresa contratada.
Control de plagas: En Lima, especialmente en distritos con zonas verdes o edificios más antiguos, el control de cucarachas, roedores o polillas es un gasto semestral o anual que suele oscilar entre S/ 150 y S/ 400 por servicio.
Gastos si alquilas el departamento
Si eres propietario-inversionista y alquilas el departamento, aparece una capa adicional de gastos que debes calcular en tu rentabilidad real:
Corretaje inmobiliario: Cuando necesitas encontrar un nuevo inquilino, las inmobiliarias o agentes cobran entre uno y dos meses de alquiler como comisión por el servicio de búsqueda y cierre de contrato. Si el alquiler es S/ 2,000 al mes, esto representa hasta S/ 4,000 cada vez que cambia el inquilino.
Período de vacancia: Los meses en que el departamento está desocupado entre inquilinos generan cero ingresos pero mantienen todos los gastos fijos activos: mantenimiento del edificio, predial y servicios básicos mínimos. Incluso una vacancia de dos meses al año reduce la rentabilidad bruta del 6% al 5% en términos prácticos.
Administración por terceros: Delegar la gestión del alquiler a una empresa especializada cobra entre el 8% y 12% del ingreso mensual por alquiler. Es un gasto que vale la pena si no tienes tiempo de gestionar pagos, reparaciones y relaciones con inquilinos.
Impuesto a la renta por alquiler: En Perú, los ingresos por alquiler de personas naturales tributan como rentas de primera categoría. La tasa efectiva es del 5% sobre el ingreso bruto mensual, pagado mensualmente mediante declaración en SUNAT. Es un gasto legal que no puede ignorarse.
Gastos de rotación entre inquilinos: Cada cambio de inquilino implica limpieza profunda, posibles reparaciones menores, pintura, y verificación del estado del inmueble, lo que puede costar entre S/ 500 y S/ 2,000 dependiendo del estado en que se entregó y recibió el departamento.
Fondo de contingencia: el gasto que nadie hace pero todos deberían
Los expertos recomiendan mantener un fondo de contingencia equivalente al 3% al 5% del valor del inmueble para cubrir emergencias inesperadas: una tubería rota, problemas con la instalación eléctrica, daños por lluvias o filtraciones, o cuotas extraordinarias del edificio para reparaciones mayores. Para un departamento de S/ 400,000, esto significa tener disponibles entre S/ 12,000 y S/ 20,000 en una cuenta de emergencias.
Este fondo no es un gasto recurrente fijo, pero no tenerlo puede obligarte a tomar decisiones financieras forzadas en el peor momento posible.
El costo mensual real de tener un departamento en Lima
Para ayudarte a visualizar el panorama completo, aquí tienes una estimación del gasto mensual promedio para un departamento estándar de 60 m² con dos dormitorios en un distrito de Lima Moderna, considerando que el propietario vive en él:
| Concepto | Rango mensual estimado |
|---|---|
| Cuota de mantenimiento del edificio | S/ 200 – S/ 400 |
| Electricidad | S/ 80 – S/ 150 |
| Agua / gas | S/ 50 – S/ 100 |
| Internet + cable | S/ 80 – S/ 150 |
| Impuestos municipales (prorateados) | S/ 40 – S/ 80 |
| Mantenimiento interno (promedio) | S/ 100 – S/ 250 |
| Total estimado | S/ 550 – S/ 1,130 |
En conclusión, mantener un departamento en Lima puede costar entre S/ 300 y S/ 700 al mes en el escenario más básico, y hasta S/ 1,100 o más en edificios con amenidades premium o departamentos más grandes. Estos números no incluyen la cuota hipotecaria si compraste con financiamiento. Tener claro este mapa de gastos antes de comprar no solo te protege de sorpresas desagradables, sino que te permite negociar mejor, planificar tu flujo de caja con precisión y, si planeas alquilar, calcular una rentabilidad real y no solo optimista.