Comprar una casa usada puede ser una de las decisiones más inteligentes del mercado inmobiliario peruano: precios más bajos que una propiedad nueva, ubicaciones consolidadas y posibilidad de negociar. Pero también es una de las operaciones con mayor riesgo si no sabes exactamente qué revisar antes de firmar. En Perú, los problemas más comunes al comprar vivienda usada son los títulos saneados a medias, ampliaciones sin licencia, deudas municipales ocultas y problemas estructurales que el vendedor omite estratégicamente. Esta guía te da el mapa completo para no caer en ninguno de esos errores.
Por Dónde Empezar: Las Preguntas Correctas
Antes de revisar un solo documento, hay preguntas que debes hacerle al vendedor desde la primera visita. Sus respuestas revelan mucho más de lo que parece:
- ¿Por qué vende y desde cuándo es propietario? Una urgencia financiera o una herencia mal saneada pueden complicar el proceso de titulación.
- ¿Hay inquilinos o personas viviendo en la propiedad? Comprar con un inquilino con contrato vigente te obliga legalmente a respetarlo, incluso si no querías arrendar.
- ¿Cuál es el estado civil del vendedor? Si es casado bajo el régimen de sociedad de gananciales, ambos cónyuges deben firmar la compraventa. Si solo firma uno, el contrato puede ser impugnable.
- ¿Se hicieron remodelaciones o ampliaciones? Las ampliaciones sin licencia municipal son frecuentísimas en Lima y pueden impedirte hipotecar la propiedad o generar multas futuras.
- ¿Están al día los pagos de predial y arbitrios? Una respuesta vaga es una bandera roja. Todo lo que está en orden se demuestra con documentos.
Una respuesta clara, documentada y sin hesitación a estas preguntas es la primera señal de que el vendedor tiene las cosas en orden. Las evasivas, en cambio, indican problemas que deberás investigar tú mismo.
La “Autopsia Legal” del Inmueble: Documentos en SUNARP
El registro de propiedad en SUNARP es la fuente de verdad legal de cualquier inmueble en el Perú. Antes de dar cualquier adelanto o firma, debes obtener y revisar estos documentos:
1. Certificado Registral Inmobiliario (CRI)
El CRI es el documento más completo que puedes obtener en SUNARP sobre una propiedad. Muestra la titularidad actual del inmueble, el historial de propietarios anteriores, y —lo más importante— si existen hipotecas, embargos, demandas judiciales, usufructos o cualquier otra carga que limite la libre disponibilidad de la propiedad. Sin este documento, no tienes la fotografía legal real del inmueble.
Un punto que pocos saben: es posible encontrar embargos antiguos que ya fueron cancelados pero que nunca se levantaron registralmente. En ese caso, el vendedor está obligado a gestionar el levantamiento antes de la firma del contrato.
2. Partida Registral y Cadena de Titularidad
La partida registral muestra la cadena completa de transferencias del inmueble. Verifica que sea coherente: la propiedad debió transferirse de A a B, de B a C, y así hasta el propietario actual. Si aparece una “adjudicación judicial”, una “rectificación de área” o una “prescripción adquisitiva” reciente sin explicación clara, solicita el título archivado y consulta con un abogado.
3. Declaratoria de Fábrica
Este es uno de los problemas más frecuentes en Lima y uno de los más graves. Muchas casas se venden como de dos o tres pisos, pero en los registros de SUNARP figuran solo como terreno o como una edificación de un piso. Si la construcción real no coincide con la registrada, los bancos te negarán el crédito hipotecario, porque no pueden hipotecar lo que no existe legalmente. Antes de avanzar, confirma que la declaratoria de fábrica registrada en SUNARP coincide exactamente con la construcción física que estás comprando.
Documentos Municipales: La Segunda Capa de Verificación
Los registros de SUNARP no capturan todo. Hay problemas que solo aparecen en la Municipalidad del distrito:
- Hoja de Resumen (HR) y Predio Urbano (PU): Documentos municipales que identifican al contribuyente del predio. Verifica que estén a nombre del vendedor y que los datos coincidan con la partida registral.
- Impuesto predial y arbitrios al día: Solicita comprobantes de pago de los últimos 3 a 5 años. Las deudas municipales se transfieren con la propiedad en algunos casos, y el nuevo propietario puede heredarlas sin saberlo.
- Licencia de construcción y permisos de remodelación: Si la casa fue ampliada o remodelada, exige los permisos municipales correspondientes. Las obras sin licencia pueden generar órdenes de demolición o multas que afectan directamente al propietario actual.
- Verificación en la Gerencia de Urbanismo: Consulta si existen sanciones municipales, órdenes de multa o problemas de zonificación pendientes sobre la propiedad.
Inspección Física: Lo Que Ven los Ojos y lo Que No
Una casa usada tiene historia, y esa historia deja huellas físicas. La inspección técnica es tan importante como la revisión legal, y en muchos casos, los problemas estructurales o de instalaciones representan costos que superan el “ahorro” obtenido por el precio bajo de compra.
Estructura y Muros
Examina todas las paredes en busca de grietas. Las fisuras superficiales en enlucidos son normales en edificaciones antiguas. Las grietas profundas en diagonal o que atraviesan muros portantes son señales de problemas estructurales que pueden comprometer la seguridad del inmueble. Presta especial atención a las esquinas de puertas y ventanas, donde las grietas aparecen primero ante movimientos sísmicos o asentamientos del terreno.
Humedades y Filtraciones
Las humedades son el problema más común en casas usadas de Lima y uno de los más costosos de resolver. Busca manchas en techos, base de muros y alrededor de ventanas. Las paredes que suenan huecas al golpe pueden tener humedad atrapada detrás del enlucido. Una filtración no detectada a tiempo puede costar más de S/ 15,000 en reparaciones, según especialistas. En casas de dos pisos o más, verifica el estado de la azotea: las filtraciones en techo son la causa número uno de daños estructurales progresivos.
Instalaciones Eléctricas
Revisa si la propiedad cuenta con pozo a tierra, elemento indispensable para proteger equipos eléctricos modernos y prevenir descargas. Verifica que el cableado no sea del tipo “mellizo” antiguo, que se sobrecalienta y representa un riesgo de incendio en viviendas con mayor consumo eléctrico actual. Si el tablero eléctrico tiene más de 20 años, presupuesta su reemplazo completo.
Instalaciones Sanitarias
Abre todos los grifos durante la visita para verificar la presión del agua. Las tuberías antiguas de hierro galvanizado se oxidan con los años, reducen la presión y pueden contaminar el agua. Descarga los inodoros y observa el tiempo de llenado. Verifica que los desagües funcionen correctamente sin ruidos extraños ni atascos. Si la casa tiene más de 30 años y las tuberías nunca fueron reemplazadas, considera presupuestar ese trabajo como parte del costo real de la compra.
Techos y Losas
En casas de varios pisos, sube a verificar la losa. Busca humedad, eflorescencias (manchas blancas de sales) y zonas con hundimientos. Una losa dañada puede costar entre S/ 20,000 y S/ 60,000 reemplazar, dependiendo del área. Este costo raramente aparece en el precio de venta anunciado.
La Visita con el Técnico: Una Inversión Que Se Paga Sola
Para una segunda visita al inmueble, lleva siempre a un maestro de obra de confianza o a un arquitecto. Estos profesionales detectan fallas que un ojo no entrenado simplemente no ve: problemas en la cimentación, señales de reforzamiento estructural mal ejecutado, impermeabilizaciones deficientes o instalaciones eléctricas fuera de norma. El costo de esta consulta —entre S/ 200 y S/ 500— es insignificante frente al riesgo de comprar una propiedad con problemas ocultos por S/ 300,000 o más.
Pide al técnico un estimado aproximado de los trabajos de mejora necesarios. Suma esa cifra al precio de venta para obtener el costo real de la inversión. Muchas “gangas” del mercado inmobiliario dejan de serlo cuando se hace este cálculo honesto.
Checklist Legal Completo: Todo lo que Debes Pedir
Antes de firmar la minuta de compraventa, debes tener en mano todos estos documentos:
De SUNARP:
- Certificado Registral Inmobiliario (CRI) actualizado
- Copia literal de la partida registral
- Certificado de gravámenes (hipotecas, embargos, cargas)
- Declaratoria de fábrica inscrita que coincida con la construcción real
Del Vendedor:
- DNI vigente del propietario (y del cónyuge si aplica)
- Escritura pública de compraventa o título que acredita su propiedad
- HR y PU actualizados a nombre del vendedor
- Recibos de predial y arbitrios pagados (últimos 5 años)
- Constancias de no adeudo de servicios (agua, luz)
- Licencias de construcción o remodelación si aplica
- Si hay apoderado: vigencia de poder con facultades específicas inscritas
- Si es herencia: sucesión intestada o testamento inscrito con participación de todos los herederos
Si hay inquilinos:
- Copia del contrato de arrendamiento vigente y fecha de vencimiento
Si hay hipoteca activa:
- Carta del banco con el saldo pendiente para levantamiento y la instrucción de pago
Situaciones de Alerta: Cuándo No Comprar
Existen situaciones en las que lo más sensato es no avanzar, independientemente del precio ofrecido:
- El vendedor no puede presentar el título original o la propiedad no está inscrita en SUNARP
- Existen cargas o hipotecas que el vendedor dice estar gestionando pero que aún no están levantadas
- La declaratoria de fábrica no coincide con lo construido y el vendedor no puede regularizarla antes de la firma
- Hay herederos no identificados o una sucesión intestada inconclusa
- La propiedad tiene ocupantes sin voluntad documentada de desalojo
- El vendedor actúa a través de un apoderado cuyo poder no tiene facultades específicas de venta inscritas en SUNARP
Cualquiera de estos escenarios no significa necesariamente que la venta es imposible, pero sí que no debes pagar nada hasta que estén resueltos. Un vendedor legítimo que quiere cerrar la operación tiene todos los incentivos para sanear esos problemas antes de la firma.
El Precio de Venta: Cómo Evaluar Si Es Justo
Una casa usada debe venderse con un descuento respecto al precio de una propiedad nueva equivalente en la misma zona. Los factores que justifican un mayor descuento son:
- Antigüedad superior a 20 años sin remodelación
- Necesidad de reemplazo de instalaciones eléctricas o sanitarias
- Documentación con algún problema pendiente de saneamiento
- Pisos bajos en edificios sin ascensor
- Distribución poco funcional que requiere modificaciones
Para calibrar si el precio pedido es razonable, compara con publicaciones similares en portales como Urbania, Adondevivir o Nexo Inmobiliario y solicita una tasación referencial a un perito independiente si vas a financiar con crédito hipotecario. El banco realizará su propia tasación antes del desembolso, y si el valor tasado es menor al precio acordado, el banco financiará sobre el valor tasado, no sobre el precio de venta.
La Minuta y la Escritura Pública: No Saltes Pasos
Una vez verificado todo lo anterior, la operación se formaliza en dos etapas:
- Minuta de compraventa: Documento privado redactado por un abogado que establece precio, condiciones y plazos. Nunca uses un modelo de internet sin revisión profesional.
- Escritura pública ante notario: La minuta se eleva a escritura pública, se declara el medio de pago (obligatorio por ley para evitar lavado de activos) y se tramita la inscripción en SUNARP.
La inscripción en SUNARP es el paso final e irrenunciable. Hasta que tu nombre no aparezca en la partida registral como nuevo propietario, la propiedad legalmente no es tuya. Ningún contrato privado, por bien redactado que esté, reemplaza esa inscripción.
La Regla de Oro
Comprar una casa usada en Perú puede ser excelente negocio si aplicas una regla simple: desconfía de todo hasta que los documentos lo prueben. No el vendedor, no el corredor, no la notaría que el mismo vendedor recomienda. Los documentos, el CRI en SUNARP, los recibos municipales y la inspección técnica son los únicos elementos que te protegen en esta operación. Invierte tiempo en revisarlos bien antes de firmar, porque una vez que la escritura está inscrita, los problemas que no viste se convierten en tuyos.