Comprar o vender una propiedad en Perú implica mucho más que acordar un precio y firmar papeles. Existen obligaciones tributarias que tanto el comprador como el vendedor deben cumplir, y desconocerlas puede significar multas, retrasos en la notaría o sorpresas que afectan tu bolsillo en el último momento.
Esta guía te explica con claridad —y con ejemplos prácticos— todos los impuestos involucrados en una operación inmobiliaria en el Perú, quién los paga, cómo se calculan y en qué casos puedes estar exonerado.
El Mapa Tributario de una Compraventa
Antes de entrar al detalle, conviene tener claro el panorama general. En una operación de compraventa de inmuebles en Perú, los impuestos se dividen en dos bloques según la parte que los asume:
- El vendedor está obligado a pagar el Impuesto a la Renta de Segunda Categoría (por la ganancia obtenida), el Impuesto Predial del año en curso y los Arbitrios Municipales al día.
- El comprador está obligado a pagar el Impuesto de Alcabala, que es el tributo principal que recae sobre quien adquiere la propiedad.
Ninguno de estos pagos es opcional ni negociable: el notario los exige como requisito para elevar el contrato de compraventa a escritura pública. Sin los comprobantes de pago, la transacción no puede completarse legalmente.
Impuestos del Vendedor
Impuesto a la Renta de Segunda Categoría
Este es el tributo más relevante para quien vende. Cuando una persona natural vende un inmueble y obtiene una ganancia —es decir, vende por más de lo que pagó— esa ganancia se llama ganancia de capital y está gravada con una tasa del 5% sobre la renta neta.
La renta neta se calcula de la siguiente manera:
RENTA NETA = Precio de Venta − (Costo de Adquisición × Índice de Corrección Monetaria)
IMPUESTO A PAGAR = 5% × Renta Neta
El Índice de Corrección Monetaria (ICM) es un factor que publica el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) cada mes y que ajusta el valor de adquisición original por inflación, lo que reduce la ganancia gravable y, por tanto, el impuesto a pagar. Es crucial aplicarlo correctamente, ya que muchos vendedores lo ignoran y terminan pagando más de lo que corresponde.
Ejemplo Práctico
Supongamos que compraste un departamento en 2019 por S/ 300,000 y lo vendes hoy por S/ 500,000:
- Precio de venta: S/ 500,000
- Costo de adquisición actualizado con ICM: S/ 300,000 × 1.08 = S/ 324,000
- Renta neta: S/ 500,000 − S/ 324,000 = S/ 176,000
- Impuesto a la Renta a pagar: 5% × S/ 176,000 = S/ 8,800
El pago debe realizarse ante la SUNAT en el mes siguiente al de recibido el pago por la venta, según el cronograma de vencimientos del contribuyente.
La Habitualidad: Cuidado con la Tercera Venta
Hay un detalle que pocos conocen y que puede cambiar radicalmente la carga tributaria: la habitualidad. La tasa del 5% aplica únicamente para las dos primeras ventas de inmuebles realizadas en el mismo año calendario. A partir de la tercera venta en el mismo año, la operación es calificada como actividad empresarial —renta de tercera categoría— y la tasa escala al 29.5%, que es la tasa corporativa. Para el inversionista que opera activamente, esto es una advertencia crítica que debe considerarse en la planificación tributaria anual.
Casos en Que No se Paga Impuesto a la Renta
La ley peruana establece exoneraciones importantes que conviene conocer. No debes pagar Impuesto a la Renta si se cumplen alguna de estas condiciones:
- Casa habitación: si el inmueble es tu vivienda principal y lo has usado como tal durante al menos dos años antes de la venta, estás exonerado. Esta es la exoneración más común y beneficia directamente a familias que venden su único hogar.
- Inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004: las propiedades compradas antes de esa fecha no están sujetas al Impuesto a la Renta por su venta, sin importar la ganancia obtenida.
- Transferencias a título gratuito: donaciones, herencias y otras transferencias sin contraprestación económica siguen reglas distintas según la fecha de adquisición.
Es fundamental que el vendedor verifique su situación particular con un contador o abogado tributarista antes de asumir que está exonerado, ya que el incumplimiento genera multas e intereses moratorios.
Impuesto Predial
El Impuesto Predial grava todos los predios urbanos y rústicos en el Perú y es de periodicidad anual. La regla es simple: quien figure como propietario del inmueble al 1 de enero del año en que se realiza la venta está obligado a pagar el impuesto correspondiente a todo ese año, aunque la venta se concrete en diciembre.
Esto significa que si vendes en octubre de 2026, debes haber pagado el Impuesto Predial de todo el año 2026 antes de que el notario proceda con la escritura pública. El monto depende del valor del autoavalúo del predio y se rige por una escala progresiva establecida por ley.
Escala del Impuesto Predial:
- Hasta 15 UIT del autoavalúo: 0.2%
- De 15 UIT hasta 60 UIT: 0.6%
- Más de 60 UIT: 1.0%
Los pensionistas tienen un beneficio especial: si el inmueble a vender es su único predio inscrito a su nombre o al de la sociedad conyugal, pueden deducir 50 UIT del valor base para el cálculo, pagando solo sobre el excedente.
Arbitrios Municipales
Los arbitrios son las tasas municipales que financian los servicios de limpieza pública, parques y jardines, y serenazgo. No son propiamente un impuesto sobre la venta, pero el vendedor debe tenerlos al día antes de la firma de la escritura pública. Cada municipalidad establece sus propias tasas, que varían según el distrito y el tamaño del predio. En Lima, los distritos con mayor servicio municipal —como Miraflores o San Isidro— pueden tener arbitrios notablemente más altos que distritos periféricos.
La deuda por arbitrios impagas es detectada automáticamente por el notario al momento de verificar la situación tributaria del inmueble. Si el vendedor acumula deudas de años anteriores, deberá cancelarlas o llegar a un acuerdo de fraccionamiento antes de poder proceder con la transferencia.
Impuesto del Comprador: La Alcabala
¿Qué es la Alcabala?
La Alcabala es el impuesto municipal que paga el comprador cada vez que adquiere un inmueble. Es un tributo de carácter local administrado por la municipalidad correspondiente al distrito donde se ubica la propiedad.
La tasa es del 3% aplicada sobre el valor de transferencia del inmueble que supere las 10 UIT vigentes al momento de la operación. Para 2026, la UIT está fijada en S/ 5,350, por lo que las 10 UIT equivalen a S/ 53,500. Ese monto está inafecto; solo el excedente tributa al 3%.
Fórmula:
ALCABALA = (Precio de Venta − 10 UIT) × 3%
Ejemplo Práctico
Si compras un departamento por S/ 400,000 en 2026:
- Precio de venta: S/ 400,000
- Mínimo inafecto (10 UIT): S/ 53,500
- Base imponible: S/ 400,000 − S/ 53,500 = S/ 346,500
- Alcabala a pagar: 3% × S/ 346,500 = S/ 10,395
Este monto debe pagarse en la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble antes de la firma de la escritura pública. Sin el comprobante de pago de la Alcabala, el notario no puede concluir el proceso.
Casos en Que No se Paga Alcabala
La ley también contempla exoneraciones para el comprador:
- Primera venta de inmuebles por parte de constructoras: cuando compras un departamento nuevo directamente a una empresa constructora o inmobiliaria, la primera transferencia está exonerada del pago de Alcabala. Esto aplica tanto a compras en planos como a unidades de estreno. Es uno de los beneficios más relevantes del mercado primario frente al mercado secundario (propiedades usadas).
- Transferencias a título gratuito: herencias, donaciones y liquidaciones de patrimonio conyugal no generan Alcabala para el receptor.
- Transferencias entre cónyuges y en procesos sucesorios: igualmente están exoneradas.
Otros Costos Asociados a la Compraventa
Aunque no son impuestos en sentido estricto, es importante incluirlos en el presupuesto total de la operación, ya que son obligatorios y generan desembolsos significativos:
- Honorarios notariales: varían según el notario y el valor de la propiedad, pero suelen oscilar entre S/ 500 y S/ 2,500 para propiedades residenciales. Habitualmente los asume el comprador, aunque es negociable entre las partes.
- Inscripción en SUNARP: para inscribir la transferencia de propiedad en los Registros Públicos, se paga una tasa de inscripción que depende del valor del inmueble. Es un costo indispensable: sin la inscripción en SUNARP, el comprador no es legalmente reconocido como propietario frente a terceros.
- Gastos de tasación bancaria: si la compra se financia con un crédito hipotecario, el banco requerirá una tasación del inmueble por un perito inscrito en la SBS. El costo oscila entre S/ 300 y S/ 800 según el tipo de propiedad.
- Comisión del corredor inmobiliario: si intervino un agente en la transacción, su comisión habitual en Perú es del 3% sobre el precio de venta, a cargo del vendedor. Algunos agentes cobran del 3% al 5% dependiendo del tipo de operación.
Retención del Impuesto: ¿Quién Paga Primero?
Un aspecto que genera confusión es el mecanismo de retención. Según las normas vigentes, cuando se vende un inmueble, el comprador está obligado a retener el 5% del valor de la venta y declararlo ante la SUNAT mediante el Formulario Virtual N° 0617. Luego, esa retención se descuenta del impuesto total que debe pagar el vendedor.
En la práctica, muchas operaciones se estructuran directamente con el vendedor pagando su propio impuesto ante la SUNAT antes de la notaría, lo que simplifica el proceso. Sin embargo, es importante que ambas partes coordinen este punto con su notario y sus asesores contables para evitar duplicidades o incumplimientos.
Resumen: ¿Quién Paga Qué?
| Tributo | Quién Paga | Tasa / Monto | Exoneraciones Clave |
|---|---|---|---|
| Impuesto a la Renta | Vendedor | 5% sobre ganancia de capital | Casa habitación +2 años; adquisición antes de 2004 |
| Impuesto Predial | Vendedor | 0.2% a 1.0% según autoavalúo | Pensionistas: deducen 50 UIT |
| Arbitrios | Vendedor | Variable por municipio | Ninguna general |
| Alcabala | Comprador | 3% sobre exceso de 10 UIT | Primera venta de constructoras |
| Inscripción SUNARP | Comprador | Según escala de valor | Ninguna |
Planifica Antes de Firmar
El desconocimiento tributario es uno de los errores más costosos en el mercado inmobiliario peruano. Un vendedor que no conoce las exoneraciones del Impuesto a la Renta puede pagar miles de soles de más. Un comprador que no calcula la Alcabala correctamente puede quedarse sin fondos para cerrar la operación el día de la notaría.
La recomendación es siempre la misma: antes de firmar cualquier contrato de compraventa, consulta con un contador o abogado tributarista que revise tu caso específico, calcule exactamente cuánto debes pagar y verifique si calificas para alguna exoneración. En una operación que puede involucrar cientos de miles de soles, ese honorario profesional es la mejor inversión que puedes hacer.