Comprar una vivienda en Perú es un proceso que involucra múltiples actores: el comprador, el vendedor, el banco (si hay financiamiento), el notario y los Registros Públicos. Cada uno de ellos exige documentos específicos que deben estar completos, vigentes y en orden antes de que puedas firmar cualquier contrato o escritura. El problema más frecuente no es que los compradores desconozcan la existencia de estos documentos, sino que los recopilan tarde, los presentan incompletos o no verifican que los del vendedor estén en regla. Esta guía organiza de forma clara todos los documentos que necesitas, diferenciando los del comprador, los del vendedor y los del inmueble, para que llegues a la notaría sin sorpresas.
Antes de empezar: el orden importa
Uno de los errores más comunes es intentar reunir toda la documentación solo cuando ya se encontró el departamento y el vendedor está presionando por cerrar rápido. El resultado es estrés, errores y, en algunos casos, la pérdida de la oportunidad o del dinero de reserva. La recomendación es clara: prepara los documentos del comprador con anticipación, antes de iniciar la búsqueda del inmueble. Muchos de ellos son necesarios también para la pre-aprobación del crédito hipotecario, por lo que tenerlos listos acelera todo el proceso.
El proceso de compraventa en Perú sigue, en términos generales, esta secuencia: pre-aprobación crediticia → búsqueda y selección del inmueble → verificación legal del inmueble → firma de contrato de reserva → firma de minuta de compraventa → firma de escritura pública ante notario → inscripción en SUNARP → entrega del inmueble. En cada etapa se requieren documentos distintos, y conocer cuáles son para cada momento te permite planificarte sin prisa.
Documentos del comprador
Estos son los documentos que tú, como comprador, debes tener listos y vigentes antes de iniciar cualquier trámite formal.
Documento Nacional de Identidad (DNI) vigente
Es el punto de partida de todo. El DNI debe estar vigente y sin observaciones. Si está por vencer o ya venció, renuévalo con anticipación porque el trámite puede tomar varios días. Si estás casado o tienes conviviente reconocido legalmente, el banco y la notaría también requerirán el DNI del cónyuge o conviviente. Para extranjeros residentes en Perú, el equivalente es el Carnet de Extranjería vigente emitido por Migraciones.
Una práctica recomendada que pocos aplican: lleva siempre varias copias del DNI por ambas caras el día del cierre de la operación, porque distintos trámites (banco, notaría, SUNARP) pueden requerirlas de forma independiente.
Acta de matrimonio o estado civil acreditado
Si el comprador es casado, la notaría necesita verificar el régimen patrimonial bajo el que se rige el matrimonio. En Perú existen dos regímenes: la sociedad de gananciales (donde los bienes adquiridos durante el matrimonio son de ambos cónyuges) y la separación de patrimonios (donde cada cónyuge administra sus propios bienes). Si estás bajo sociedad de gananciales, el cónyuge debe participar en la firma de la escritura incluso si no figura como cotitular del crédito. Si tienes separación de patrimonios, debes presentar la escritura notarial que lo acredita inscrita en SUNARP y en RENIEC.
En caso de divorcio o separación, presenta la partida o sentencia correspondiente debidamente inscrita para acreditar que actúas de forma individual.
Sustento de ingresos (para compra con crédito hipotecario)
Este conjunto de documentos es el más importante para la evaluación bancaria y varía según tu tipo de vínculo laboral:
Si eres trabajador en planilla (dependiente):
- Boletas de pago de los últimos 3 meses
- Carta de trabajo con antigüedad, cargo y sueldo, firmada por el empleador
- Última declaración de impuesto a la renta (si la tienes)
- Estado de cuenta de CTS de los últimos 6 meses
Si eres trabajador independiente:
- Declaraciones juradas de renta a SUNAT de los últimos 2 años
- PDT mensuales de los últimos 6 meses
- Recibos por honorarios emitidos en los últimos 6 meses
- Estados de cuenta bancarios de los últimos 6 a 12 meses mostrando los ingresos recibidos
Si eres empresario o tienes negocio propio:
- Estados financieros de los últimos 2 años (balance general y estado de resultados)
- Declaración anual de renta a SUNAT
- Ficha RUC activa y declaraciones mensuales al día
Constancia del origen de la cuota inicial
Los bancos y notarías exigen poder trazar el origen de los fondos con los que pagas la cuota inicial. No basta con tener el dinero disponible: debes demostrar que proviene de una fuente lícita. Los documentos aceptados incluyen estados de cuenta bancarios que muestren el ahorro acumulado, constancias de liquidación de CTS, documentos de venta de otro bien o activo, o estados de cuenta de fondos de inversión o AFPs.
Historial crediticio limpio
Aunque no es un “documento” que llevas a la notaría, antes de iniciar el proceso de compra debes verificar tu situación en las centrales de riesgo. Descarga tu reporte de Infocorp y SENTINEL para comprobar que no tienes deudas en mora, protestos ni créditos reportados negativamente. Si hay observaciones, resuélvelas antes de acercarte a cualquier banco.
Documentos del vendedor
Esta es la sección que más sorpresas genera a los compradores. No todos verifican que los documentos del vendedor estén completos antes de pagar una reserva. Hacerlo puede ahorrarte problemas graves.
Título de propiedad inscrito en SUNARP
Es el documento más importante de toda la operación. Acredita que quien vende es el propietario legal del inmueble. Debe estar debidamente inscrito en Registros Públicos, sin observaciones ni restricciones. Si el inmueble tiene varios propietarios (copropiedad o herencia), todos los copropietarios deben firmar la compraventa sin excepción. Que un copropietario no firme es motivo suficiente para que la transferencia sea declarada nula posteriormente.
Copia literal actualizada del inmueble (SUNARP)
Conocida también como Certificado Registral Inmobiliario (CRI) o simplemente “copia literal”, es el documento que muestra el historial completo del inmueble: propietarios anteriores, hipotecas activas, embargos judiciales, cargas, gravámenes o cualquier restricción registrada. Es el documento que el comprador debe revisar antes que cualquier otro.
Se solicita en línea a través del portal de SUNARP (sunarp.gob.pe) a un costo de pocos soles. La recomendación es que tenga antigüedad no mayor a 30 días al momento de la firma de la escritura, porque las cargas y gravámenes pueden registrarse en cualquier momento.
Hoja de Resumen (HR) y Predio Urbano (PU) del año en curso
Son documentos emitidos por la municipalidad del distrito donde está ubicado el inmueble. La HR (Hoja de Resumen) contiene el autovalúo del predio —la valorización oficial para efectos del impuesto predial— y la PU (Predio Urbano) describe las características físicas del inmueble: área del terreno, área construida, materiales de construcción y año de edificación. La notaría los exige para verificar que el bien esté correctamente registrado ante la municipalidad.
Comprobante de pago del Impuesto Predial y Arbitrios al día
El vendedor debe acreditar que no tiene deudas pendientes con la municipalidad por impuesto predial ni por arbitrios (limpieza pública, parques y jardines, serenazgo). Si no puede presentar los comprobantes de pago, la municipalidad emite una constancia de no adeudo. Sin este documento en regla, la transferencia puede verse obstaculizada o incluso generar deudas ocultas que el comprador heredaría.
Declaratoria de fábrica e independización (edificios y departamentos)
Este documento es específico para departamentos en edificios. La declaratoria de fábrica acredita que la construcción fue realizada conforme a los planos aprobados y que existe legalmente ante las autoridades competentes. La independización certifica que el departamento está legalmente separado del resto del edificio como unidad autónoma con partida propia en SUNARP.
La ausencia de estos documentos es frecuente en inmuebles antiguos y es uno de los problemas más graves que puede surgir en una compraventa, porque muchos bancos no otorgan crédito hipotecario sobre inmuebles que no tienen declaratoria de fábrica e independización inscritas. Si el departamento que te interesa tiene este problema, el vendedor debe regularizarlo antes del cierre de la operación.
Poderes notariales (si aplica)
Si el vendedor no puede comparecer personalmente ante el notario, debe otorgar un poder notarial a un apoderado que lo represente. Ese poder debe estar inscrito en SUNARP, ser específico para la venta del inmueble en cuestión y no haber sido revocado. El comprador debe verificar la vigencia y alcance del poder antes de proceder.
Documentos del inmueble para el banco
Si financias la compra con crédito hipotecario, el banco solicita documentos adicionales del inmueble para autorizar el desembolso:
Tasación del inmueble: El banco encarga una tasación a un perito valuador autorizado por la SBS para determinar el valor real del inmueble sobre el que prestará. El costo lo asume generalmente el comprador y oscila entre S/ 500 y S/ 1,500 según el tipo de propiedad.
Planos del inmueble: Los planos de distribución, ubicación y/o perimétricos son solicitados principalmente por el banco y por la notaría en operaciones de mayor complejidad. En proyectos nuevos los provee directamente la inmobiliaria; en inmuebles usados, el vendedor debe tenerlos o gestionarlos en la municipalidad.
Certificado de parámetros urbanísticos: En algunos casos, el banco o la notaría solicita este documento emitido por la municipalidad que confirma que el uso del suelo y la zonificación del inmueble son compatibles con su uso como vivienda.
Reglamento interno del edificio: Aunque no es un requisito obligatorio para la compraventa, muchos bancos y notarías lo solicitan para verificar las condiciones de uso de las áreas comunes y las obligaciones del propietario dentro del condominio.
Los documentos que se generan durante el proceso
Además de los documentos que llevas al proceso, la compraventa genera nuevos documentos que debes conservar con cuidado absoluto:
Contrato de reserva o separación
Es el primer documento que se firma cuando decides comprar un inmueble. Establece el precio acordado, el plazo de validez de la reserva (generalmente 30 a 60 días) y el monto que pagas como señal para que el vendedor retire el inmueble del mercado. El monto de reserva suele ser entre S/ 1,000 y S/ 5,000 para viviendas de precio medio. Es fundamental que este contrato especifique claramente qué ocurre si alguna de las partes se retracta.
Contrato de arras o minuta de compraventa
Es un contrato más formal que el de reserva, en el que se formalizan todas las condiciones de la operación: precio final, forma de pago, plazos, condiciones suspensivas (como la aprobación del crédito bancario) y penalidades por incumplimiento. Generalmente el monto de arras es del 10% del precio del inmueble. Muchas veces lo elabora directamente el notario o el abogado de una de las partes.
Escritura pública de compraventa
Es el documento más importante del proceso. Se firma ante notario público con la presencia del comprador y el vendedor (o sus apoderados). El notario verifica la identidad de las partes, la legitimidad de la operación y da fe pública de la transacción. Una vez firmada, la escritura se presenta a SUNARP para su inscripción.
Inscripción en SUNARP y nueva partida registral
Una vez presentada la escritura, SUNARP inscribe la transferencia en la partida electrónica del inmueble, actualizando al nuevo propietario. El plazo de inscripción puede variar entre 7 y 30 días hábiles. A partir de ese momento, el comprador es el propietario legal con todos los efectos jurídicos.
Checklist final: documentos organizados por etapa
Para facilitarte el proceso, aquí tienes el resumen organizado cronológicamente:
Antes de buscar (pre-aprobación bancaria):
- DNI vigente del comprador y cónyuge
- Acta de matrimonio o estado civil acreditado
- Boletas de pago / RUC y declaraciones SUNAT / estados financieros
- Estados de cuenta bancarios (últimos 6 meses)
- Historial crediticio limpio (Infocorp / SENTINEL)
Al encontrar el inmueble (verificación legal):
- Copia literal o CRI actualizado de SUNARP
- Título de propiedad del vendedor
- Constancia de no adeudo de predial y arbitrios
- Declaratoria de fábrica e independización
Al firmar el contrato y la escritura (cierre):
- DNI de ambas partes (comprador y vendedor)
- Hoja de Resumen (HR) y Predio Urbano (PU)
- Constancia del origen de la cuota inicial
- Poder notarial (si el vendedor actúa por apoderado)
- Planos del inmueble y reglamento interno del edificio
Post-compra (documentos a conservar):
- Escritura pública firmada
- Constancia de inscripción en SUNARP
- Recibo de pago de Alcabala
- Tasación del inmueble (si se tramitó con crédito)
El consejo más importante de todo el proceso
Reunir los documentos correctos en el orden correcto no es burocracia: es protección. Cada documento en esta lista existe porque en algún momento alguien perdió dinero, tiempo o su propiedad por no haberlo tenido. La due diligence documental —especialmente la revisión de la copia literal del inmueble en SUNARP— puede evitarte heredar hipotecas, embargos o disputas judiciales que el vendedor nunca te mencionó. Si en algún punto del proceso el vendedor se niega a facilitar alguno de estos documentos o pide que firmes antes de que estén disponibles, es una señal de alerta que no debes ignorar. En el mercado inmobiliario peruano, un comprador informado y documentado es un comprador protegido.