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Una publicación de la asociación SER

La importancia de la regulación de la vivienda en alquiler

Foto © Luisenrrique Becerra | Noticias SER

Kelly Jaime Arias. Arquitecta e investigadora asociada en el Grupo de Investigación URBES-LAB de la Universidad Nacional de Ingeniería.

La reciente crisis generada por el Covid-19, ha puesto en evidencia los problemas no atendidos de la vivienda en alquiler en el Perú, sobre todo en Lima. A pesar de que el Estado peruano promueve el ideal de la casa propia, son cada vez más frecuentes las noticias de desalojos y mudanzas en pleno estado de emergencia, debido a la dificultad de los inquilinos para afrontar los pagos de alquileres y el problema de los arrendatarios para subvencionar los gastos asociados. Las respuestas del Estado se han limitado a  indicar que no puede tener injerencia directa  porque se trata de “contratos entre privados”. Sin embargo, la tendencia al aumento del alquiler de viviendas exige una mayor atención del Estado.

Según datos de la Cámara Peruana de Construcción (CAPECO) entre los años 2007 y 2017 la demanda de vivienda en alquiler en Lima creció en promedio en un 41,1%. En las zonas Este, Sur y Norte, el aumento es de alrededor del 50%. La razón de este incremento se explicaría de modo general por la persistencia de una demanda insatisfecha de vivienda, y en específico se explica por las  ventajas de localización que ofrecen las áreas centrales y bien servidas de la ciudad. Y por otro lado, en el caso de las áreas periféricas, el alquiler es una alternativa a la invasión de terrenos (García, 2019) y a las pocas posibilidades de compra de una vivienda para una familia de bajos ingresos.

A pesar de este crecimiento, es aún un mercado altamente informal. El Portal de Inquilinos Morosos reporta que en Lima hay aproximadamente 4 millones de  alquileres, pero sólo 1.7 millones son formales (cuentan con contratos registrados notarialmente). Debido a esta situación, no existen datos oficiales disponibles para analizar el alquiler informal. Las políticas públicas para regular el alquiler, desde su liberalización en 1991[1], se han centraron solo en la reactivación del mercado formal (Ley del desalojo Express y la creación de programa de subsidio Renta Joven), obviando la necesidad de la intervención en el mercado informal, lo que acrecienta las condiciones de precariedad e inseguridad para las familias ya que el alquiler se percibe como una situación temporal, que finalizará con la obtención ideal de la casa (terreno) propia.

En ambos mercados, formal e informal, se pueden verificar varios problemas asociados a la oferta, de los cuales me gustaría resaltar los dos más importantes: la calidad de la vivienda en alquiler -condiciones de habitabilidad y confort- y la estabilidad de residencia para las familias. No solo porque son condiciones básicas para la habitación, sino porque se pone en tensión el derecho al acceso de una vivienda digna del inquilino y la libertad del arrendatario para generar ingresos por el alquiler de su propiedad. Conflictos, que por falta de un mediador/regulador, han sido más evidentes en el contexto de crisis sanitaria y social.

Las condiciones de habitabilidad de la vivienda de alquiler son muy desiguales. Para los sectores medio y alto se oferta viviendas con mejores condiciones de materialidad y servicios en el formato de casas o departamentos; mientras que para los sectores de menores ingresos el alquiler se ve relegado a habitaciones cuya calidad varía. Sin embargo, en ambas ofertas el diseño y el tamaño, relacionado al confort del usuario, responden a una lógica empresarial que privilegia los márgenes de rentabilidad a costa de las condiciones de habitabilidad (Calderón, 2015). Condiciones que, aún si son malas, los inquilinos están dispuestos a aceptar por mantener los beneficios de localización o el bajo costo del alquiler. La expansión de este mercado y la desatención de las condiciones descritas, sobre todo en el modelo informal, no haría más que incrementar las amenazas de tugurización y hacinamiento para los inquilinos. 

Respecto a la estabilidad de residencia, es importante diferenciar a quienes se mudan por elección de quienes lo hacen porque se ven forzados a hacerlo directa o indirectamente.  El avance del mercado inmobiliario y comercial en la ciudad motiva el continuo aumento de los costos de alquiler que, junto a la alta demanda de áreas bien localizadas o abastecidas de servicios y equipamientos, y la falta de contratos formales que aseguren un tiempo mínimo de arrendamiento, motivan el desplazamiento de inquilinos.  A pesar de esta alta rotación, hay una tendencia a permanecer en el barrio. La existencia de servicios, cercanía a familiares y sobre todo las redes de apoyo en el vecindario podrían explicar la resistencia a mudarse. Esto no solo es beneficioso para la familia sino para la comunidad, pues una mayor estabilidad respecto al lugar de residencia podría incentivan la participación activa de sus residentes (Panfichi, 2015), independientemente de su condición, en la mejora o cuidado del barrio.

Por lo expuesto, es necesario buscar soluciones efectivas y mayor presencia del Estado, y no solo normativas paliativas de reducción de la informalidad, que a la larga la incrementan. Como sucede con el círculo vicioso de la ocupación de áreas en riesgo, alentado por la idea de que la vivienda en propiedad es la única alternativa de seguridad y estabilidad para la familia, idea central que ha configurado los modelos de ciudad en el Perú.  Una alternativa de solución podría ser la creación de una oferta de viviendas de alquiler a través de incentivos a la densificación de áreas centrales y bien servidas en los distritos y trabajando con los gobiernos locales. Otra opción podría ser otorgar subsidios al arrendatario para la construcción, se puede condicionar el alquiler a costo social y asequible, como una opción permanente. Para alentar esta y otras iniciativas, es necesaria una mayor presencia del Estado para regular y apoyar el crecimiento de este sector, y sobre todo para hacer frente a la actual desprotección de los inquilinos, quienes son los actores más vulnerables de este esquema.

[1] En 1991, el  gobierno de Alberto  Fujimori promulgó el Decreto Legislativo 790 “Ley de promoción a la inversión privada en predio de arrendamiento”, donde se establece la liberalización de los contratos de arrendamientos y se dispuso su ingreso al libre mercado (Decker, 2015).

 

Referencias bibliográficas

Calderón Cockburn, J. (2015). Hacia una vivienda pública de alquiler en el Perú: Mercado de alquileres y estado. Revista WASI, 2(3), 25-35.

Decker, E. (2015). Inquilinato en los tugurios de Lima. Revista WASI, 2(3), 36-58.

García Cristóbal, A. (2019). Alquiler de viviendas en asentamientos populares consolidados de Lima. Un acercamiento a la información oficial y a las preferencias locacionales de la demanda. Revista De Ciencia Política Y Gobierno, 5(9), 7-34.

Panfichi, A. (2015). Sociología de los barrios populares del centro de Lima, siglo XX. En: Lima Siglo XX. Cultura, socialización y cambio.  Aguirre, Panfichi (Ed.). Lima: Fondo Editorial PUCP

 

Esta semana la columna de Comadres cuenta con la colaboración especial de Kelly Jaime Arias. La Plataforma Comadres es un espacio que busca posicionar el trabajo de las mujeres en el análisis de la política nacional e internacional.